美寫字樓價值短期內(nèi)難恢復

　　自新冠疫情暴發(fā)以來，混合辦公已成新常態(tài)，“辦公室+居家辦公”的模式和遠程辦公正在重塑美國商業(yè)地產(chǎn)中核心寫字樓的價值。近日，英國經(jīng)濟研究機構(gòu)凱投宏觀發(fā)布報告預(yù)測，到2025年底，美國寫字樓的價格將比峰值下跌35%，由于市場對辦公空間的需求減弱，美國寫字樓價值至少要到2040年才可能恢復到疫情前的峰值。

　　據(jù)統(tǒng)計，當前美國寫字樓的使用率僅為疫情前的一半左右。波士頓咨詢公司此前研究發(fā)現(xiàn)，平均而言，美國寫字樓空置率已由12%升至17%，而利用率由70%大幅下降至42%。房地產(chǎn)經(jīng)紀公司第一太平戴維斯統(tǒng)計顯示，舊金山和亞特蘭大等城市的寫字樓空置率已經(jīng)攀升至30%。不僅如此，而且寫字樓價值也將下降。機構(gòu)預(yù)計，寫字樓需求不振疊加融資收緊，未來12個月至36個月內(nèi)，美國寫字樓價值將比疫情前銳減約40%。

　　過去幾年，美國新興行業(yè)和初創(chuàng)企業(yè)不斷涌現(xiàn)，導致對辦公空間的需求快速增長，寫字樓的供應(yīng)量大幅增加。然而，供應(yīng)的迅速擴張使市場上存在過剩的寫字樓，致使租金下降，寫字樓空置率也進一步上升。此外，當前經(jīng)濟衰退風險的加劇使美國寫字樓市場前景更加黯淡。多數(shù)行業(yè)專家分析預(yù)測，伴隨著更多租約到期、企業(yè)不斷縮減用地規(guī)模，未來寫字樓空置率還將繼續(xù)上升。

　　由此來看，寫字樓市場已經(jīng)成為美國商業(yè)地產(chǎn)中最具挑戰(zhàn)的一個板塊，需求收縮、再融資難度加大疊加美聯(lián)儲不斷加息、通貨膨脹居高不下等因素，將給寫字樓價值復蘇帶來極大不確定性。短期內(nèi)，美國寫字樓市場難以看到復蘇跡象。

　　另外，值得注意的是，美國寫字樓空置率急劇上升，可能將成為銀行業(yè)下一個重大風險源。數(shù)據(jù)顯示，美國商業(yè)地產(chǎn)約80%的貸款來自中小型地區(qū)性銀行。如果地產(chǎn)業(yè)主找不到租戶，還不上貸款，大概率將發(fā)生違約事件。摩根士丹利預(yù)計，到2025年底，將有大約1.5萬億美元的債務(wù)到期，這可能導致一波貸款違約潮，從而使已經(jīng)深陷泥潭的銀行業(yè)雪上加霜。本月早些時候，美國財政部長耶倫也警告稱，由于人們對遠程工作的態(tài)度和做法都發(fā)生了巨變，對辦公空間的需求也相對減少，商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)⒊霈F(xiàn)“問題”，尤其是在利率上升的環(huán)境下，銀行業(yè)可能因商業(yè)地產(chǎn)估值走軟而感到壓力。