成都樓市新規：開發企業不得以其他任何形式違規收取購房款

　　據成都市政府信息公開網8日消息，近日，成都市人民政府辦公廳印發《成都市商品房預售款監管辦法》。《辦法》明確，預售款應當全部直接存入商品房預售合同約定的監管賬戶，開發企業不得以其他任何形式違規收取購房款。自《辦法》實施之日起，在成都市行政區域內新申請預售許可的商品房項目，其預售款的收存、支取及其監督管理適用本《辦法》。

　　來源：成都市政府信息公開網

　　關于預售款監管模式，《辦法》規定，成都市商品房預售款實施住建部門、監管銀行、開發企業三方監管模式。對于符合本《辦法》第七條條件的商業銀行，成都市住建部門與其簽訂預售款監管金融服務協議。開發企業在申請商品房預售許可前，選定一家監管銀行的綜合性支行作為預售款監管的承辦銀行(簡稱承辦銀行)，項目所在地住建部門、承辦銀行和開發企業應簽訂預售款三方監管協議(簡稱三方監管協議)，對監管范圍、監管額度、收存及支取要求、三方權利義務、違約責任等事項進行具體約定。

　　《辦法》第七條指出，(監管銀行)預售款監管實行銀行專戶監管制度。具備下列條件的商業銀行，均可向市住建局提出要求擔任預售款專戶的監管管理銀行(以下簡稱監管銀行)：在成都市行政區域內設有營業網點，承諾遵守我市預售款監管規定的分行級及以上的商業銀行；具備資金監管安全規范運行所需的金融管理業務能力、承擔預售款監管風險的能力；近3年內未發生金融風險及重大違約事件；網絡技術條件能夠與監管服務平臺兼容對接并實時導入資金出入賬信息。

　　《辦法》明確各方監管責任

　　開發企業責任。開發企業在預售款監管過程中承擔主體責任，按《辦法》規定簽訂三方監管協議。在商品房銷售期間，開發企業應將三方監管協議文本在商品房銷售現場進行公示，并將相關內容在商品房買賣合同中予以明確。開發企業應嚴格按照《辦法》規定以及三方監管協議，規范預售款的收存和支取，確保預售款用于工程建設，并接受住建部門的監督管理。

　　商業銀行責任。監管銀行按照《辦法》規定與市住建部門簽訂預售款監管金融服務協議，審慎選擇承辦銀行，指導承辦銀行簽訂三方監管協議，督促承辦銀行履行相應職責；承辦銀行按規定及時開設監管賬戶，設立監管登記臺賬，記錄預售款收存、支取等情況，并在項目所在地住建部門的監管下實施預售款收存、支取，接受住建部門監督；貸款銀行應按照相關規定將承購人的商業貸款、住房公積金貸款直接發放至監管賬戶，保證貸款數據與監管平臺進行實時數據交互。

　　住建部門責任。市住建部門負責全市商品房預售款監管的組織、協調和指導，對各區(市)縣住建部門履行監管職責的情況進行監督管理。各區(市)縣住建部門按《辦法》規定簽訂三方監管協議，依據協議對預售款收存、支取進行審核；對銀行、開發企業履行三方監管協議情況進行監督。住建部門負責對開發企業及相關責任主體(勘察、設計、施工、監理單位)的違規行為進行查處，涉嫌違法的，移送相關部門依法處置。

　　各區(市)縣政府(管委會)責任。各區(市)縣政府(管委會)應加強組織保障，指定相關部門負責轄區內的商品房預售款監管工作，強化對商品房工程建設情況的監測預警，妥善處置相關矛盾糾紛，確保轄區內商品房預售款監管工作順利實施。

　　預售款監管額度是多少？

　　關于預售款監管額度，各區(市)縣住建部門按照《辦法》第九條的相關規定分類核定預售款監管額度，并在三方監管協議中予以明確。實施預售款監管額度與開發企業信用等級掛鉤機制，住建部門根據開發企業在本市住房和城鄉建設領域信用信息平臺公示的信用等級動態調整監管額度。

　　《辦法》第九條明確，監管部門應當根據取得預售許可證后至預售商品房完成并聯竣工驗收所需的工程建設費用總額核定預售款監管額度(以下簡稱監管額度)，具體在三方監管協議中予以明確。其中，申請預售許可時，工程形象進度要求為正負零的商品房，監管額度不低于預售掛牌價款總額的百分之二十五；其余工程形象進度要求的商品房，監管額度不低于預售掛牌價款總額的百分之十五。按照以上標準測算后的監管額度低于成都市建設工程平均建安費用標準的，按照建設工程平均建安費用標準計算監管額度。

　　預售款監管額度與開發企業信用等級掛鉤。開發企業申請商品房預售許可時，在本市住房和城鄉建設領域信用信息平臺公示的信用等級為A++級且提供銀行保函的，監管額度下浮百分之四十；A+級且提供銀行保函的，監管額度下浮百分之二十；A級且提供銀行保函的，監管額度下浮百分之十；B級的，監管額度按正常值核定；C級的，監管額度上浮百分之二十；D級的，監管額度上浮百分之四十。

　　預售款收存、支取如何管理？

　　關于預售款收存管理，預售款包括承購人按商品房預售合同約定支付的定金、首付款、分期付款、一次性付款、商業貸款、住房公積金貸款等全部購房款。開發企業應當將購房人交存的預售款全部直接存入商品房預售合同約定的監管賬戶，不得以其他任何形式違規收取購房款。監管賬戶內資金達到監管額度后，對于超過監管額度的資金，承辦銀行憑開發企業的支付指令即可辦理資金劃轉業務。

　　關于預售款支取管理，監管額度內的預售款支取實施節點余額管理。開發企業向項目所在地住建部門申請支取預售款時，必須達到本《辦法》規定的工程建設進度節點，支取后的余額應滿足監管要求。開發企業在申請支取預售款時其信用等級發生變化的，支取后的資金余額同步調整。

　　關于預售款監管服務平臺，成都市住建部門負責建立全市統一的預售款監管服務平臺(簡稱監管服務平臺)，利用監管服務平臺對預售款收存、支取情況進行監測和隨機抽查；各區(市)縣住建部門對監管服務平臺監測發現的資金異動等情況，會同有關部門依法開展調查處理；開發企業、承辦銀行的預售款收存、支取情況均可通過監管服務平臺實時呈現。

　　違規行為如何處理？

　　成都住建部門對開發企業違反《辦法》規定的，在其整改期間，暫停預售商品房網簽備案系統使用權限；逾期未整改到位的，予以通報批評、納入成都信用網公開披露并抄送企業總部；情節嚴重的，開發企業及相關負責人不得以企業或個人名義參加新的出讓土地競拍活動，不得申請審批新的建設項目，暫停辦理新的項目預售許可。勘察、設計、施工、監理單位有違規行為且逾期未整改到位的，按規定予以信用記減分，并向社會公示。

　　監管銀行違反預售款監管金融服務協議約定或承辦銀行違反三方監管協議約定的，依照協議嚴肅處理；情節嚴重的，住建部門予以公開通報并抄送人行成都分行營管部、四川銀保監局。

　　貸款銀行未按相關規定將承購人的商業貸款、住房公積金貸款發放至監管賬戶，造成監管賬戶資金不足以完成工程建設而停工的，由住建部門及時向社會公告，并抄送人行成都分行營管部、四川銀保監局處理，市住建部門不再與其簽訂預售款監管金融服務協議。

　　《辦法》第二十四條還明確了行政機關及其工作人員存在違規行為的處理措施：行政機關及其工作人員在預售款監管工作中濫用職權、玩忽職守、弄虛作假、泄露工作秘密的，由有關國家機關依法給予處分，構成犯罪的，依法追究刑事責任。